Bourse de Casablanca : les promoteurs immobiliers retrouvent de la croissance

Le marché immobilier coté à la Bourse de Casablanca affiche des signes de reprise au premier semestre 2026. Après une période marquée par une activité plus hésitante, les principaux promoteurs renouent avec une progression de leurs ventes, soutenue notamment par l’aide directe au logement, les opérations de relogement et plusieurs programmes institutionnels.

Cette amélioration commerciale ne se reflète toutefois pas encore dans les cours boursiers. Les investisseurs attendent désormais de vérifier si l'accélération des ventes et des préventes se traduira par une progression durable des marges, des bénéfices et des flux de trésorerie.

Plus de 3 milliards de dirhams de chiffre d’affaires

Addoha, Alliances et Résidences Dar Saada ont cumulé plus de 3 milliards de dirhams de chiffre d’affaires au cours des six premiers mois de 2026. Le montant progresse de 8,5 % sur un an, soit une hausse de 236 millions de dirhams.

Cette évolution intervient dans un environnement où les entreprises cotées affichent globalement une bonne dynamique. Le chiffre d’affaires consolidé des sociétés de la cote a atteint 192 milliards de dirhams sur la période, en progression de 10,8 %.

Dans l’immobilier, la reprise bénéficie notamment du dispositif d’aide directe au logement. Début juin, plus de 105.000 bénéficiaires avaient été recensés, contribuant à soutenir la demande sur les logements répondant aux critères du programme.

Les opérations de relogement et les appels à manifestation d’intérêt constituent également de nouveaux moteurs pour les promoteurs. À plus long terme, les investissements associés aux grands chantiers et aux préparatifs de la Coupe du monde 2030 alimentent eux aussi les perspectives d’activité.

Les promoteurs privilégient désormais une approche plus ciblée

Le redressement de la demande s’accompagne d’une évolution dans la manière de lancer les nouveaux projets. Les promoteurs semblent accorder davantage d’importance à la demande effectivement constatée, au niveau des prix, au pouvoir d’achat des ménages et au rythme de commercialisation.

L’objectif est notamment de limiter la constitution de stocks invendus et de rapprocher davantage la production des besoins réels du marché.

Pour les investisseurs, cette évolution doit cependant encore être confirmée par les comptes. Les résultats semestriels arrêtés au 30 juin constituent à ce titre une étape importante pour mesurer la capacité des groupes immobiliers à transformer l’amélioration commerciale en performances financières.

Addoha accélère au deuxième trimestre

Addoha figure parmi les groupes ayant bénéficié de cette amélioration. Ses préventes ont augmenté de plus de 20 % au deuxième trimestre, passant de 2.110 à 2.539 unités. Sur l’ensemble du premier semestre, leur progression atteint 11 %.

Le groupe a également renforcé son portefeuille de logements en cours de réalisation. Celui-ci atteignait 23.791 unités à fin juin, contre 19.773 un an auparavant, soit une progression de 20 %. Le potentiel de chiffre d’affaires associé à ce portefeuille est estimé à près de 20 milliards de dirhams.

La dynamique ne se limite par ailleurs pas au marché national. L’Afrique de l’Ouest représente désormais 18 % des préventes d’Addoha et 35 % des unités nouvellement entrées en production. Cette évolution traduit la volonté du groupe de diversifier ses relais de croissance géographiques.

Selon Mohamed Khalil Bchiri, analyste financier et conseiller à la Bourse de Casablanca, l’aide directe au logement a contribué à soutenir la demande sur les segments concernés. Il souligne également que son impact peut se mesurer au-delà du nombre de ventes, notamment à travers une rotation plus rapide des stocks, un rythme de livraison accru et une amélioration potentielle des flux de trésorerie.

La progression des préventes ne suffit toutefois pas, à elle seule, à déterminer la performance financière future. L’évolution des comptes dépendra également de l’avancement des chantiers, des livraisons, des coûts de construction et de financement ainsi que des marges réalisées.

Alliances efface son repli du début d’année

Alliances a également enregistré un redressement de son activité après un début d’exercice plus difficile.

Son chiffre d’affaires avait reculé de 14 % au premier trimestre, à 615 millions de dirhams. Le groupe a ensuite enregistré une progression de 30 % au deuxième trimestre, avec un chiffre d’affaires de 803 millions de dirhams.

Sur l’ensemble du semestre, les revenus atteignent ainsi 1,4 milliard de dirhams, en hausse de 6,5 %. Les préventes se sont établies à 3.267 unités.

Cette évolution montre l’importance du deuxième trimestre dans la dynamique observée sur le secteur et sera particulièrement suivie lors de la publication des résultats semestriels.

Résidences Dar Saada affiche la plus forte progression

Résidences Dar Saada présente, de son côté, une accélération plus marquée. Son chiffre d’affaires a progressé de 25 % pour atteindre 202 millions de dirhams.

Les préventes ont atteint 16.168 unités, un niveau principalement lié aux conventions conclues dans le cadre d’un appel à manifestation d’intérêt lancé par Al Omrane à Marrakech. Celui-ci porte sur 15.400 logements.

Plus de la moitié de ces unités doivent être développées par Résidences Dar Saada X. L’intégration de cette filiale dans le périmètre de consolidation du groupe est prévue dès 2026.

Les programmes institutionnels prennent également une place croissante dans les carnets de commandes. À Casablanca, environ 6.000 logements ont déjà été réalisés dans le cadre des opérations de relogement, soit près de 60 % du volume prévu.

Pour Abdessamad Moqtader, conseiller financier spécialisé dans la gestion de portefeuille, la progression des préventes et l’augmentation des nouvelles unités offrent davantage de visibilité aux promoteurs. Il rappelle néanmoins que les réservations ne correspondent pas immédiatement à une reconnaissance comptable du chiffre d’affaires et des bénéfices.

La Bourse reste en décalage avec l’activité

Malgré l’amélioration des indicateurs opérationnels, les valeurs immobilières cotées n’ont pas suivi la même trajectoire.

Depuis le début de l’année, l’indice sectoriel « Investissement et promotion immobilière », composé des trois sociétés, affiche un recul de 7,3 %.

Cette évolution doit être replacée dans le contexte général de la Bourse de Casablanca. Au 7 septembre, le MASI affichait une baisse limitée à 0,46 % depuis le début de l’année, mais cette performance était fortement influencée par certains poids lourds de la cote, notamment Managem, dont le titre avait progressé de plus de 160 %.

Une lecture du MASI 20 excluant l’effet de Managem faisait apparaître une correction supérieure à 9 %, selon les données de marché citées.

Dans ce contexte, la baisse des valeurs immobilières peut être observée parallèlement à une phase plus large de réallocation et de sélection opérée par les investisseurs.

Les résultats semestriels au centre de l’attention

Pour Mohamed Khalil Bchiri, la hausse des préventes ou de la production ne suffit pas automatiquement à entraîner une réaction positive du marché. Les investisseurs cherchent surtout à déterminer dans quelle mesure ces indicateurs pourront déboucher sur des bénéfices durables et des flux de trésorerie récurrents.

Les résultats semestriels doivent donc apporter des éléments de réponse sur plusieurs paramètres : évolution des marges, niveau d’endettement, coûts de financement, rythme des livraisons et génération de trésorerie.

Abdessamad Moqtader considère également que l’écart entre l’amélioration commerciale et l’évolution des cours doit être analysé à travers les différents risques pris en compte par les gestionnaires de portefeuille, notamment les perspectives de croissance, les niveaux de valorisation et la liquidité des titres.

Le second semestre s’annonce ainsi déterminant pour le secteur immobilier coté. La demande bénéficie de plusieurs leviers publics et institutionnels, mais la prochaine étape consiste à vérifier la capacité des promoteurs à transformer cette reprise des ventes en amélioration durable de leurs performances financières.

À la Bourse de Casablanca, l’enjeu des prochains mois se situera donc moins dans le seul volume des réservations que dans leur traduction concrète dans les résultats, les marges et les flux de trésorerie.