Immobilier marocain : pourquoi les crédits aux ménages progressent-ils si lentement ?

Le financement du secteur immobilier marocain évolue à deux vitesses. À fin septembre 2026, les crédits bancaires destinés à la promotion immobilière ont progressé de 10,1 % sur un an, pour atteindre 62,4 milliards de dirhams. Dans le même temps, les prêts accordés aux ménages pour l’acquisition de logements n’ont augmenté que de 2,6 %. Un contraste qui persiste malgré la baisse des taux d’intérêt observée au troisième trimestre.

Selon les données de Bank Al-Maghrib, la progression des financements consacrés à la promotion immobilière s’est accélérée au cours de l’été. Leur croissance est passée de 7,1 % en juillet à 8,3 % en août, avant d’atteindre 10,1 % en septembre. Cette évolution intervient dans un contexte d’expansion plus générale du crédit aux entreprises privées, dont l’encours a augmenté de 13,8 %, à 511 milliards de dirhams.

Dans son rapport mensuel sur la conjoncture économique, monétaire et financière de novembre 2026, la banque centrale relève également une détente des conditions de financement. Le taux moyen des crédits à la promotion immobilière a diminué de huit points de base au troisième trimestre, passant de 5,35 % à 5,27 %.

Cette amélioration du coût de l’emprunt ne s’est toutefois pas traduite par une accélération comparable du financement résidentiel destiné aux particuliers. Les crédits à l’acquisition de logements ont atteint 260,4 milliards de dirhams, en hausse de 2,6 % sur un an, contre une progression de 3,4 % à fin décembre 2025.

Un décalage entre le financement des projets et la demande des ménages

Les données monétaires mettent en évidence un écart significatif entre les financements accordés aux promoteurs et ceux mobilisés par les particuliers pour acheter un logement. La croissance des crédits à la promotion immobilière dépasse ainsi de 7,5 points celle des prêts à l’acquisition.

L’encours des crédits immobiliers comptabilisés parmi les financements des ménages s’est établi à 262,8 milliards de dirhams à fin septembre, en progression annuelle de 2,6 %. Sur la même période, l’ensemble des crédits accordés aux ménages a augmenté de 3,5 %, pour atteindre 405,5 milliards de dirhams.

Les statistiques font également état d’un recul de 4,9 % des crédits accordés aux promoteurs immobiliers classés dans la catégorie des financements des ménages, à 1,2 milliard de dirhams. Cette évolution doit être distinguée de celle des financements destinés à la promotion immobilière dans leur ensemble, les deux catégories relevant de périmètres statistiques différents.

L’écart entre les deux dynamiques soulève la question de la capacité de la demande à accompagner les investissements immobiliers. La hausse des financements accordés aux promoteurs ne se traduit pas automatiquement par une augmentation immédiate des logements achevés ou commercialisés. Les délais de réalisation, les modalités de décaissement et le rythme de concrétisation des projets peuvent notamment créer un décalage entre l’évolution du crédit et celle de l’offre disponible.

Les financements des entreprises du BTP restent dynamiques

La progression des crédits à la promotion immobilière s’inscrit dans un environnement marqué par une hausse soutenue des financements destinés aux entreprises. À fin septembre, les crédits à l’équipement ont augmenté de 18,9 %, pour atteindre 155,2 milliards de dirhams. Les facilités de trésorerie ont, de leur côté, progressé de 17,1 %, à 204,9 milliards de dirhams.

Les entreprises du bâtiment et des travaux publics ont également bénéficié d’une augmentation de leurs financements bancaires. Ceux-ci ont enregistré une hausse annuelle de 19,6 % au troisième trimestre 2026. Cette progression témoigne du dynamisme du crédit destiné aux activités de construction, sans se confondre avec les financements spécifiquement consacrés à la promotion immobilière.

Cette expansion du financement intervient cependant dans un contexte de ralentissement de l’activité du secteur. La croissance de la valeur ajoutée du bâtiment et des travaux publics s’est limitée à 2,8 % au deuxième trimestre 2026, contre 7,6 % à la même période de l’année précédente.

Les ventes de ciment continuent néanmoins de progresser. Elles ont augmenté de 5,4 % au troisième trimestre, puis de 4,5 % en octobre. Ces évolutions témoignent de la poursuite de l’activité, mais à un rythme moins soutenu que celui observé un an auparavant.

Le décalage entre la hausse des financements et le ralentissement de la valeur ajoutée rappelle que les encours bancaires ne reflètent pas nécessairement, à court terme, le niveau de production effective. Les investissements financés peuvent mettre du temps à se concrétiser dans les chantiers et dans l’activité économique.

La détente des taux ne suffit pas à relancer le crédit immobilier résidentiel

La baisse des taux d’intérêt concerne plusieurs catégories de crédits. Selon l’enquête trimestrielle de Bank Al-Maghrib, le taux moyen appliqué aux crédits accordés aux entreprises non financières a reculé de 24 points de base, pour s’établir à 4,47 %.

Les taux des crédits à l’équipement sont descendus à 4,52 %, tandis que ceux des facilités de trésorerie ont atteint 4,38 %. Pour les crédits à la promotion immobilière, le taux moyen s’est établi à 5,27 %, demeurant supérieur à celui des autres catégories de financement des entreprises.

Le taux moyen de l’ensemble des crédits bancaires a, pour sa part, diminué de 24 points de base au troisième trimestre, à 4,57 %. Du côté des particuliers, le coût moyen des crédits a légèrement reculé de trois points de base, à 5,56 %. Les crédits immobiliers résidentiels ont affiché un taux moyen de 4,50 %.

Malgré cette détente, les prêts destinés à l’acquisition de logements n’ont pas connu d’accélération notable. Le seul recul des taux ne semble donc pas suffire à stimuler la demande de financement résidentiel.

La situation des remboursements constitue un autre indicateur à suivre. À fin septembre, les créances en souffrance des ménages ont progressé de 5 %, pour atteindre 44,3 milliards de dirhams. À l’échelle du secteur bancaire, leur encours total s’est établi à 105,5 milliards de dirhams, en hausse annuelle de 2,3 %.

Ces chiffres témoignent de difficultés persistantes de remboursement pour une partie des emprunteurs. Ils ne permettent toutefois pas, à eux seuls, d’établir un lien direct entre la progression des impayés et le ralentissement des nouveaux crédits immobiliers.

Un marché du crédit en expansion, mais des dynamiques contrastées

À fin septembre 2026, l’encours des crédits bancaires destinés au secteur non financier a atteint 1.084,3 milliards de dirhams, en hausse de 11,2 % sur un an. Le montant total des crédits bancaires s’est établi à 1.333,3 milliards de dirhams, enregistrant une progression de 12,2 %.

L’évolution du financement immobilier s’inscrit ainsi dans une dynamique générale d’expansion du crédit, mais ses effets restent inégaux selon les catégories d’emprunteurs et les usages des financements. Les promoteurs bénéficient d’une progression soutenue des ressources bancaires, tandis que les ménages augmentent plus modestement leur recours aux prêts destinés à l’achat de logements.

La capacité des particuliers à concrétiser leurs projets immobiliers demeure donc un enjeu central pour la suite de l’évolution du marché. L’accessibilité des logements et les conditions réelles d’octroi des crédits pèseront sur la capacité de la demande à absorber les projets financés par les banques.

Au-delà de la progression des encours, l’enjeu sera ainsi de mesurer dans quelle proportion cette expansion du crédit se traduira par une augmentation effective des transactions et une reprise plus soutenue de l’activité immobilière.