L’immobilier, pilier stratégique des investissements étrangers au Maroc

Jeudi 04 Septembre 2025 - 09:15

Sur plus de quinze ans, le secteur immobilier marocain s’est imposé comme un véritable aimant pour les capitaux étrangers. Entre 2008 et 2023, il a drainé en moyenne huit milliards de dirhams d’investissements directs étrangers (IDE) par an, confirmant son rôle central dans l’économie nationale, juste derrière l’industrie.

Selon les dernières données de l’Office des changes, l’immobilier capte aujourd’hui 53% des flux nets d’IDE, loin devant le transport et l’entreposage (18,3%) ainsi que la finance (13,4%). Cette tendance s’explique notamment par l’attractivité renouvelée de villes emblématiques comme Marrakech, redevenue une destination phare pour des investisseurs internationaux, y compris des célébrités en quête de placements sûrs.

Un secteur résilient face aux défis

Malgré les difficultés rencontrées par certains promoteurs, confrontés à des stocks invendus surnommés « rossignols », l’immobilier a maintenu sa régularité. Fin 2023, le stock d’IDE dans ce secteur atteignait 132,1 milliards de dirhams, derrière l’industrie (165 milliards) mais devant le tourisme (63,5 milliards) et les télécoms (62,6 milliards).

Cette solidité tient aussi au rôle des OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier), créés pour canaliser l’épargne vers la pierre et diversifier l’investissement. En pratique, ces structures ont permis d’intégrer une partie des investissements hôteliers de luxe, expliquant pourquoi le tourisme paraît moins représenté dans les statistiques officielles.

Ajustements fiscaux et attractivité maintenue

Jusqu’en 2023, les OPCI bénéficiaient d’un cadre fiscal très avantageux, incluant une exonération d’impôt et un abattement de 60% sur les dividendes distribués. Les réformes récentes ont corrigé certaines dérives, comme l’utilisation abusive des loyers déductibles, en instaurant un abattement réduit à 40% et en requalifiant les dividendes versés aux particuliers en revenus fonciers.

Ces ajustements n’ont toutefois pas entamé l’intérêt des investisseurs, nationaux comme étrangers, pour un secteur qui demeure l’un des piliers de l’économie marocaine. Entre attractivité urbaine, dynamisme des OPCI et nouvelles régulations, l’immobilier continue de s’affirmer comme un moteur stratégique des flux d’IDE au Maroc.