Bilan Mubawab 2025 : petites surfaces, location en hausse et demande étrangère solide

Le marché immobilier marocain a vécu, en 2025, une année charnière. Selon le dernier bilan publié par Mubawab, fondé sur l’analyse de près de 100.000 annonces, le secteur confirme une profonde recomposition : recentrage sur des biens plus abordables, montée en puissance de la location longue durée et maintien d’une forte demande étrangère. Autant de signaux qui dessinent les contours d’un marché plus mature, davantage aligné sur les capacités financières des ménages et sur les usages réels.

Vente : l’ère des surfaces maîtrisées

La vente immobilière reste dominée par l’appartement, qui concentre à lui seul près des deux tiers de la demande nationale. Mais le profil des biens recherchés évolue clairement. Les ménages privilégient désormais des logements plus compacts et plus liquides. Les appartements de deux chambres s’imposent comme le standard, tandis que les superficies comprises entre 50 et 80 m² structurent l’essentiel des recherches. À l’inverse, les grandes surfaces dépassant 200 m² demeurent marginales.

Cette évolution s’inscrit dans un contexte de tension persistante entre l’offre et la demande. En 2025, l’intérêt pour l’achat a progressé, alors que le volume d’annonces a reculé, accentuant la pression sur les segments les plus accessibles. Pour Kevin Gormand, directeur général de Mubawab, « la capacité d’investissement est devenue le principal arbitre du marché », poussant les acquéreurs vers des projets plus rationnels.

Prix : Rabat reste en tête, Casablanca et Marrakech s’ajustent

La hiérarchie des prix confirme le statut particulier de Rabat, qui conserve la première place des villes les plus chères pour les appartements. Les quartiers de Souissi et Agdal tirent les valeurs vers le haut, soutenus par une demande stable et un stock limité.

Casablanca, poumon économique du Royaume, affiche des niveaux de prix légèrement inférieurs, mais demeure le marché le plus volumineux. L’attractivité s’y déplace progressivement vers les extensions urbaines, notamment Dar Bouazza, devenue un pôle majeur pour les villas.

À Marrakech, la dynamique est plus contrastée. La ville ocre reste l’un des marchés les plus chers, mais 2025 a été marquée par une augmentation sensible de l’offre et un ralentissement de la demande sur certains segments, traduisant une phase d’ajustement après plusieurs années de forte effervescence.

Tanger et Agadir se distinguent, quant à elles, par des niveaux de prix plus accessibles, tout en développant des micro-marchés très recherchés, notamment dans les quartiers littoraux et touristiques.

Aide au logement : un accélérateur de transformation

Le dispositif public d’aide directe au logement s’est imposé comme l’un des grands catalyseurs de l’année. Les biens situés sous le seuil des 700.000 dirhams concentrent une pression exceptionnelle, avec un déséquilibre marqué entre le nombre de candidats et l’offre réellement disponible. Cette situation favorise la construction neuve et contribue à réorienter les promoteurs vers des produits plus standardisés, adaptés aux critères d’éligibilité.

Ce mécanisme participe à la structuration progressive du marché, en réduisant le poids de la « seconde main » au profit de programmes neufs mieux encadrés et plus transparents.

Demande étrangère : la France en tête, le Golfe en progression

La demande étrangère demeure un pilier du marché immobilier marocain, largement portée par les Marocains résidant à l’étranger. La France conserve une position dominante, représentant à elle seule près de la moitié des sollicitations venues de l’extérieur.

Derrière, un noyau dur de pays occidentaux – États-Unis, Belgique, Pays-Bas, Espagne, Royaume-Uni, Allemagne, Canada et Suisse – continue d’alimenter les flux. À cette cartographie traditionnelle s’ajoute désormais la montée progressive des pays du Golfe, dont les Émirats arabes unis, l’Arabie saoudite et le Qatar, qui gagnent en visibilité sur certains segments haut de gamme et balnéaires.

Les zones littorales et les périphéries urbaines de standing figurent parmi les destinations les plus convoitées par cette clientèle, confirmant l’attrait pour des territoires combinant cadre de vie et potentiel locatif.

Location : d’alternative à choix structurel

L’un des faits marquants de 2025 reste l’essor de la location longue durée. Longtemps perçue comme une solution transitoire, elle devient un mode d’habitat durable pour une part croissante des ménages. La demande locative progresse plus rapidement que celle de la vente, portée par les difficultés d’accès à la propriété et par la recherche de centralité.

Les appartements dominent largement ce segment, notamment les configurations de deux chambres et les surfaces fonctionnelles. Rabat et Casablanca concentrent l’essentiel des flux, avec des quartiers comme Agdal ou le Mâarif qui demeurent des valeurs refuges. Tanger se distingue également par une flambée des loyers dans certaines zones côtières, révélant son attractivité croissante.

Perspectives 2026 : vers un marché plus structuré

À l’horizon 2026, Mubawab anticipe la poursuite de cette transition vers un marché plus structuré, davantage centré sur les besoins fondamentaux : accessibilité, fonctionnalité et sécurisation des parcours résidentiels. L’aide au logement devrait continuer à orienter la production, tandis que le locatif s’apprête à entrer dans une phase de professionnalisation, avec l’émergence attendue de nouveaux outils de garantie et de services.

L’investissement étranger, après plusieurs années d’intense dynamisme, devrait connaître une phase de stabilisation, sans pour autant perdre son rôle structurant. Dans ce nouveau cycle, le marché immobilier marocain semble engagé dans une logique de maturité, où la valeur d’usage prend progressivement le pas sur la seule logique spéculative.