Marché immobilier 2026 : stabilité des prix et recomposition des investissements
Le marché immobilier marocain aborde l’année 2026 dans une phase d’ajustement plutôt que de crise. Après un recul de 14,5 % des transactions au premier trimestre 2025, le marché présente un contraste saisissant : les flux d’investissements étrangers ont progressé de 55 % sur un an, confirmant l’intérêt croissant des investisseurs pour des actifs à valeur réelle.
Selon le Haut-Commissariat au Plan (HCP), cette dynamique traduit une recomposition de la demande et un recentrage sur les usages concrets. Les valeurs des biens restent relativement stables dans les zones urbaines structurées, même si les volumes ralentissent. Les logements de gamme moyenne, généralement compris entre 80 et 120 m² et proposés autour de 6.000 dirhams le mètre carré, continuent d’attirer les investisseurs orientés vers le long terme.
Les rendements locatifs bruts restent soutenus dans les principaux pôles urbains : environ 7 % à Casablanca, et jusqu’à 8 à 9 % à Marrakech et Tanger, profitant du dynamisme touristique et de la croissance des locations meublées. L’Office des Changes indique que les recettes voyages représentent près de 18 % du PIB, alimentant directement cette demande locative.
La stabilité des prix est soutenue par un taux directeur maintenu à 2,25 % par Bank Al-Maghrib et par des mécanismes de garantie publique tels que FOGALOGE. Le HCP rappelle également que plus de 65 % de la population vit en milieu urbain, renforçant la demande structurelle de logements.
Cependant, cette rentabilité demeure sélective. Les coûts de rénovation sont souvent sous-estimés et certaines zones périphériques présentent un stock important de logements vacants. Dans ce contexte, la localisation devient un choix stratégique majeur pour les investisseurs.
Le segment du logement économique montre des déséquilibres plus marqués. Le ministère de l’Habitat estime un déficit national entre 340.000 et 400.000 unités, touchant près de 20 % de la population. Pour y répondre, les programmes publics comme Daam Sakane ont repositionné le logement économique au centre des priorités sociales et budgétaires. Les rendements financiers y sont modérés, entre 4 et 6 %, mais la demande est structurelle et partiellement soutenue par l’État. Pour les opérateurs, l’objectif est moins la maximisation du rendement que la sécurisation des volumes et des flux de trésorerie.
Les professionnels signalent que les principales erreurs des investisseurs débutants concernent le juridique : absence de vérification du titre foncier, hypothèques ou indivisions non purgées, ou signatures sans accompagnement notarial. Ces manquements peuvent bloquer durablement le capital, dans un contexte où la liquidité du marché s’est réduite avec la baisse des transactions.
À court terme, le recul des transactions traduit une phase d’attentisme. Mais à moyen terme, les fondamentaux restent solides : les investissements directs étrangers progressent, et la stratégie touristique nationale vise 30 millions de visiteurs à l’horizon 2030, soutenant la demande immobilière dans les villes touristiques.
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