Immobilier marocain : pourquoi les transactions reculent de 40 % en deux ans

Lundi 06 Juillet 2026 - 07:03

Le marché immobilier marocain connaît une période particulièrement difficile. Les dernières tendances font apparaître une baisse d'environ 40 % des transactions réalisées au cours des deux dernières années, illustrant un ralentissement qui touche désormais la majorité des segments du secteur. Les logements, les terrains et les biens destinés à un usage professionnel sont tous concernés par cette contraction de l'activité.

Les indicateurs publiés par Bank Al-Maghrib et l'Agence nationale de la conservation foncière confirment une diminution progressive des ventes dans plusieurs régions du Royaume. Les plus fortes baisses sont observées à Rabat, où les transactions enregistrent un recul supérieur à 55 %. Marrakech suit avec une diminution de plus de 43 %, tandis que Casablanca affiche une baisse proche de 38 %.

Une production immobilière freinée à plusieurs niveaux

Au-delà de la diminution des ventes, le secteur fait face à un ralentissement de la construction. Les mises en chantier progressent moins rapidement, ce qui affecte l'ensemble de la filière, depuis les promoteurs immobiliers jusqu'aux fabricants de matériaux de construction, en passant par les bureaux d'études et les architectes.

Les professionnels expliquent cette situation par plusieurs facteurs. Les procédures administratives nécessaires à l'obtention des autorisations de construire demeurent longues et complexes. À cela s'ajoutent la rareté du foncier disponible dans les grandes villes ainsi que la hausse continue de son prix, qui renchérit le coût global des projets immobiliers.

Fiscalité et nouvelles règles : des freins supplémentaires

Les opérateurs dénoncent également un environnement réglementaire devenu plus contraignant. L'augmentation de la taxe appliquée aux terrains urbains non bâtis, désormais portée à 30 dirhams par mètre carré contre 15 auparavant, représente une charge supplémentaire qui se répercute souvent sur le prix final payé par les acquéreurs.

Par ailleurs, plusieurs évolutions réglementaires viennent modifier les conditions du marché. Dans certaines grandes villes comme Rabat et Casablanca, les autorités locales limitent désormais la construction de studios de moins de 60 mètres carrés. Cette orientation vise notamment à limiter les phénomènes spéculatifs liés à la location touristique, dans la perspective de la Coupe du monde 2030, et à favoriser une offre davantage tournée vers les besoins des ménages.

Les professionnels estiment toutefois que cette mesure réduit la diversité de l'offre immobilière et pourrait peser sur certains investissements.

En parallèle, l'entrée en vigueur de nouvelles formalités administratives, notamment l'obligation de produire un quitus fiscal lors de certaines ventes immobilières ainsi que l'encadrement renforcé des actes de cession, contribue à allonger les délais de traitement des dossiers et à complexifier les transactions.

Une demande toujours présente malgré les difficultés

Malgré ce contexte, les acteurs du secteur soulignent que les besoins en logement restent importants. Les primo-accédants, les jeunes ménages et les familles souhaitant acquérir un logement plus spacieux continuent d'alimenter la demande.

Le marché bénéficie également de l'intérêt constant des Marocains résidant à l'étranger, qui investissent régulièrement dans les villes côtières et les destinations touristiques du Royaume, contribuant ainsi à soutenir certains segments.

Les professionnels appellent à une relance

Face à l'ampleur du ralentissement, les représentants du secteur plaident pour la mise en place de mesures destinées à redynamiser l'immobilier. Ils estiment qu'une simplification des procédures administratives, une meilleure disponibilité du foncier et des dispositifs favorisant l'investissement permettraient de restaurer la confiance et de relancer progressivement l'activité.

Dans un contexte marqué par la hausse des coûts de construction et un environnement réglementaire plus exigeant, le marché immobilier marocain devra retrouver un équilibre afin de répondre aux besoins croissants en logement tout en préservant l'attractivité de l'investissement.