TNB : Les promoteurs immobiliers face à une réforme fiscale sous tension

La réforme de la taxe sur les terrains non bâtis suscite l’inquiétude du secteur immobilier

Le projet de loi 14-25, qui vise à réformer la taxe sur les terrains urbains non construits (TNB), remet sur le devant de la scène une problématique sensible : l’équilibre entre équité fiscale et soutien au développement immobilier. Présentée comme un levier pour une fiscalité plus juste, cette réforme est loin de faire l’unanimité, notamment chez les promoteurs immobiliers, préoccupés par ses effets potentiellement pénalisants.

Une fiscalité ajustée à l’équipement des terrains

La principale nouveauté introduite par le texte réside dans une nouvelle méthode de calcul de la TNB, désormais fondée sur le niveau d’équipement public des terrains (voirie, réseaux, services collectifs). L’idée est de rendre l’impôt plus représentatif du potentiel réel de développement de chaque parcelle, mettant fin à une grille tarifaire uniforme qui allait de 2 à 20 dirhams par mètre carré.

Désormais, les conseils régionaux auront un rôle renforcé : c’est leur président, avec validation du gouverneur, qui fixera les tranches tarifaires applicables, permettant une adaptation aux spécificités locales. Autre évolution notable : le seuil minimal d’imposition passe de 100 à 200 dirhams, allégeant ainsi la charge administrative pour les petits propriétaires.

Une réforme perçue comme une menace par les promoteurs

Malgré ces ajustements, les professionnels de l’immobilier tirent la sonnette d’alarme. La TNB s’applique tant qu’un terrain reste inoccupé, et les grandes opérations immobilières s’étalent souvent sur plusieurs années. Or, les retards — qu’ils soient dus à des blocages administratifs, des difficultés de financement ou à la lenteur des autorisations — sont fréquents. Résultat : des taxes lourdes à supporter alors même que les chantiers n’ont pas commencé.

Si la loi 47-06 prévoit déjà des exonérations temporaires, allant de trois à sept ans selon la taille du terrain, ces délais sont jugés insuffisants au regard des réalités du terrain. Les promoteurs craignent que la réforme, en augmentant leurs charges fiscales, ne pousse à la hausse les prix de l’immobilier, affectant au final l’accessibilité au logement pour les citoyens.

Un enjeu plus large : la modernisation de la fiscalité locale

Au-delà de la TNB, le projet de loi s’inscrit dans une réforme structurelle du système fiscal territorial. La Direction générale des impôts (DGI) se verra confier la gestion de plusieurs taxes locales stratégiques : taxe d’habitation, taxe de services communaux et taxe professionnelle. Ce transfert de compétences, jusque-là exercées par la Trésorerie Générale du Royaume, marque une volonté de centralisation et de modernisation de la collecte fiscale.

Cette évolution trouve ses racines dans les Assises nationales de la fiscalité de 2019 et dans la loi-cadre 69-19, qui ambitionne de créer une administration fiscale territoriale plus efficace, au service des collectivités locales.

Vers une nouvelle gouvernance fiscale

Dans ce nouveau schéma, les percepteurs communaux — nommés par les ministères de l’Intérieur et des Finances — continueront à collecter certaines taxes locales, mais ne seront pas compétents pour celles désormais gérées par la DGI. Cette réorganisation vise une meilleure coordination entre services déconcentrés de l’État et collectivités, pour améliorer les performances de recouvrement et la transparence du système.

La réforme de la TNB, si elle entend instaurer plus d’équité, ne fait pas l’unanimité. Les promoteurs immobiliers, déjà confrontés à de nombreuses contraintes, redoutent un alourdissement de la fiscalité qui pourrait freiner les dynamiques de construction. Le succès de cette réforme dépendra de sa mise en œuvre concrète, de la capacité des autorités à accompagner les acteurs économiques et de l’équilibre trouvé entre rigueur fiscale et soutien au développement urbain.