Litiges de copropriété : la conciliation devient une étape obligatoire au Maroc

Vendredi 02 Janvier 2026 - 15:30

Avec l’entrée en vigueur de la loi n°30-24, qui modifie la loi n°18-00 relative à la copropriété des immeubles bâtis, la gestion des conflits au sein des résidences collectives au Maroc connaît un changement majeur. Désormais, avant toute action judiciaire initiée par le syndic, une tentative de conciliation est obligatoire. Cette réforme illustre la volonté du législateur de favoriser le règlement amiable des différends, de pacifier les relations entre copropriétaires et de limiter le recours systématique aux tribunaux.

Pendant longtemps, les litiges liés aux impayés de charges ou à la vie collective étaient principalement résolus par voie judiciaire. Avec cette nouvelle loi, le dialogue et la recherche de compromis deviennent des étapes incontournables. Dalila Ennaciri, présidente de l’Association marocaine de la copropriété et fondatrice de Gestis, souligne que cette orientation marque un tournant vers une gestion plus responsable et mature des immeubles, où la prévention des conflits prime sur leur judiciarisation.

Concrètement, les syndics doivent désormais adapter leurs pratiques. Il ne suffit plus de constater un manquement pour engager une procédure : il faut organiser un échange structuré et formalisé avec le copropriétaire concerné. Cette conciliation, encadrée par la loi, confère au syndic un rôle de médiateur et de garant de l’équilibre collectif, tout en donnant une valeur juridique aux démarches amiables parfois informelles.

La réforme va au-delà du simple désengorgement des tribunaux. L’amendement de l’article 13 de la loi 18-00 élargit la conciliation à tous les types de litiges : non-paiement des charges, usage abusif des parties communes, travaux non autorisés ou non-respect du règlement intérieur. Souvent, ces conflits trouvent leur origine dans un manque de communication plutôt que dans une intention de nuire.

En instaurant un espace de dialogue, même contraignant, la conciliation favorise la responsabilisation des copropriétaires. Elle permet d’expliquer les conséquences financières et organisationnelles des comportements individuels, notamment l’impact des impayés sur l’entretien et la viabilité de la résidence. À terme, cette approche peut réduire la récurrence des litiges et encourager une gestion plus sereine des immeubles.

Sur le plan juridique, la conciliation devient un passage obligé. Son absence peut entraîner l’irrecevabilité de l’action du syndic devant le tribunal, affectant directement la trésorerie et le fonctionnement de la copropriété. Toutefois, certaines limites subsistent : la loi ne précise ni les délais ni les modalités exactes, laissant aux syndics une marge d’interprétation. L’efficacité du dispositif reste variable selon la nature du litige, mais elle semble prometteuse pour les conflits liés à la vie quotidienne.

En consacrant la conciliation préalable, la loi n°30-24 redéfinit le rôle du syndic et ouvre la voie à une gouvernance plus participative, préventive et équilibrée des copropriétés. La réussite de cette réforme dépendra désormais de l’accompagnement des acteurs et de leur montée en compétence.